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Quelles différences entre un logement indécent et un logement insalubre ?

Publié le 27 mai 2019

Souvent confondues, les notions de décence et d’insalubrité se distinguent par le degré de dégradation des logements. Promotelec vous aide à mieux comprendre ces états qui caractérisent l’habitat indigne.

L’année dernière, la crise de l’habitat indigne qui a touché Marseille a mis en lumière le sujet de l’insalubrité des logements en France, sujet qui doit aujourd’hui conduire les pouvoirs publics à renforcer la lutte contre l’habitat indigne sur le plan national.

Au lendemain du drame qui a vu s’effondrer deux immeubles de la cité phocéenne en novembre 2018, Julien Denormandie, ministre du Logement, a en effet précisé que le « fléau » du logement insalubre est un problème qui concerne bien d’autres villes en France.  Pas moins de 14 sites sont aujourd’hui considérés comme « priorité nationale » dans le cadre du plan Initiative Copropriétés du gouvernement, ce qui représente 128 copropriétés dégradées et 23 300 logements.

« Le Gouvernement met en place une politique publique inédite et ambitieuse pour lutter contre les propriétés dégradées où vivent plus de 50 000 familles aujourd’hui. Une politique publique qui mobilise plus de 3 milliards d’euros sur 10 ans. Une politique partenariale portée avec les élus locaux.  Une politique territoriale qui s’adapte à chacune des situations » a déclaré Julien Denormandie lors du lancement du premier comité de pilotage du plan « Initiative Copropriétés ».

Mais lutter correctement contre l’habitat indigne nécessite de savoir apprécier avec justesse les différentes phases de dégradation des logements afin d’apporter les réponses adaptées à chaque situation.

Logement insalubre vs logement indécent

« Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre », explique l’ADIL 78 (l'Agence départementale d'information sur le logement) sur son site. Ces deux notions sont en fait deux phases dans l’échelle de progression de l’habitat indigne qui présente plusieurs stades d’aggravation du logement :

  1. Mauvais entretien du logement
  2. Réparations locatives à la charge du locataire
  3. Réparations plus importantes à la charge du propriétaire
  4. Indécence
  5. Manquement à l’hygiène et à la salubrité
  6. Insalubrité/péril des occupants.

Logement indécent

La règlementation oblige tout propriétaire bailleur à fournir à son locataire un logement conforme à des caractéristiques de décence qui permettent de garantir à l’occupant les conditions de confort minimales, parmi lesquelles :

  • le logement doit disposer d’une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ;
  • le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites ;
  • l’installation électrique est aux normes de sécurité en vigueur ;
  • le logement doit disposer d’une ventilation suffisante qui permet un renouvellement de l’air efficace ;
  • les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant ;
  • le logement dispose d’un système de chauffage fonctionnel ;
  • le logement bénéficie d’une alimentation en eau potable ;

>> Pour consulter l’ensemble des caractéristiques définissant un logement décent, cliquez ici  

Quels recours ?

Après que le locataire a notifié par courrier au propriétaire les éléments de non-conformité du logement aux exigences de décence en vigueur, le propriétaire est tenu de réaliser les travaux requis pour améliorer le logement. Dans le cas où le propriétaire n’engage pas les travaux, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d’instance.

Logement insalubre

Il est question d’insalubrité du logement quand les conditions d’indignité de l’habitat représentent un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, ou du voisinage (article L.1331-26 du Code de la santé publique). Les procédures visant l’insalubrité des logements relèvent de la responsabilité du préfet.

Ce niveau de dégradation du logement s’évalue au cas par cas, après la visite des lieux par un agent des services communaux d’hygiène et de santé ou de l’Agence régionale de santé (ARS), selon une grille d’évaluation permettant d’inspecter les postes suivants :

  • la salubrité et la sécurité du bâtiment : organisation, étanchéité, isolation thermique ;
  • les risques sanitaires particuliers : plomb, amiante, installation électrique... ;
  • les équipements collectifs : canalisations... ;
  • l’usage et l’entretien du bâtiment : propreté, présence d’insectes ou d’animaux nuisibles, etc.

La circulaire ministérielle n°293 du 23 juin 2003 propose en tout 29 critères d’évaluation, à consulter en cliquant ici.

Quels recours ?

L’insalubrité est dite « remédiable » dès lors que des travaux peuvent être engagés pour sortir le logement de l’état d’insalubrité.  Le préfet oblige ainsi par arrêté le propriétaire à mettre en place les solutions nécessaires pour réhabiliter le logement selon un calendrier précis. Les locataires n’ont plus à supporter le paiement des loyers et des charges à compter du premier jour du mois suivant la mise en insalubrité du logement.

L’insalubrité est dite « irrémédiable » quand aucune solution ne permet de sortir le logement de l’insalubrité.  Le préfet  accompagne alors son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date donnée. Dans ce cas, la suspension des loyers n’est pas limitée dans le temps.

Le propriétaire est responsable du relogement de ses locataires durant l’interdiction d’habiter. Si l’interdiction est temporaire, le propriétaire doit leur proposer un logement provisoire, à sa charge.  Si l’interdiction est définitive, le propriétaire doit proposer à ses locataires plusieurs solutions de relogement et leur verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer.

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